Категории

КАК УЕХАТЬ В РОССИЮ

Кондоминиум: плюсы и минусы

Кондоминиум: плюсы и минусы

Полезная информация>Кондоминиум: плюсы и минусы:

Сами себе хозяева!

Ирина Литвякова

Именно так на сегодняшний день можно охарактеризовать состояние дел в сфере управления многоэтажными домами. Похоже, далеко в прошлое ушли те времена, когда за порядком в многоэтажке и общим техническим состоянием в доме следили госструктуры под названием Домоуправление. Теперь все структуры, призванные, так или иначе, следить за порядком в многоквартирных домах перешли в частные руки. Государственные домоуправления преобразовали в ОсОО, а тем, кто не захотел подчиниться новым хозяевам, дали возможность создать так называемые Кондоминиумы.

В переводе с латинского кондоминиум означает буквально «совместное владение». Создать Кондоминиум можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой собственностью или домом. Цель кондоминиумов - сделать дома красивыми и комфортными, а услуги в них - качественными. Жильцы могут хозяйствовать в своих владениях, не уповая на милость ОсОО, управлять своей собственностью и всем миром отстаивать права и интересы каждого жильца. После создания объединения первый капитальный ремонт дома по закону выполняется с участием предыдущего его владельца. Деятельность объединения регламентируется уставом организации. Высший орган управления - общее собрание жильцов. После регистрации организация открывает свой расчетный счет в банке. С этого момента на него поступает квартплата от жильцов и расходуется она исключительно на содержание родного дома. Льготы и субсидии, которые выделяются жильцам из госбюджета, остаются за ними и перечисляются на счет объединения. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий тоже по закону не отбираются. Кто достоин обслуживать дом, решает общее собрание жильцов. Не возбраняется заключать договора и с ОсОО, и с частными предприятиями по обслуживанию жилого фонда. С поставщиками газа, электроэнергии, тепла и воды, организацией по вывозу мусора также оформляются прямые договора.

Необходимые шаги к созданию Кондоминиума

Шаг 1 - подготовительный. Лидеры «движения» (в инициативную группу входят собственник дома или не менее трех собственников жилья) проводят «агитработу», составляют списки жильцов, готовят документы, проект устава, учредительное собрание, подыскивают кандидатов в правление. Шаг 2 - учредительное собрание. Не меньше чем за 14 дней всех участников собрания письменно под расписку или рекомендованным письмом уведомляют о дате, месте, времени его проведения и повестке дня. Решение о создании Кондоминиума считается принятым, если на собрание собралось более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. Утверждается устав организации, в котором прописаны все нюансы жизни объединения. Шаг 3 - государственная регистрация. Проводится бесплатно в райгосадминистрации. Зарегистрировать Кондоминиум и выдать свидетельство чиновники обязаны в течение одного месяца. С этого момента организация обретает статус юридического лица. Шаг 4 - изготовление печатей. Разрешение в течение 5 дней выдает райотдел внутренних дел. Шаг 5 - открытие счета в банке. На этот счет будет перечисляться квартплата жильцов. Шаг 6 - передача дома на баланс. Передаваться может весь жилой комплекс или его часть как самому объединению, так и иному юридическому лицу, имеющему право на такой род деятельности, Специальная комиссия определяет техническое состояние дома и составляет акт приема-передачи. Шаг 7 - составление договоров. Речь идет о договорах по содержанию дома, придомовой территории, предоставлению коммунальных услуг. Шаг 8 - участие предыдущего домовладельца в первом капремонте. Вклад его определяется договоренностями. Если он отказывается, Кондоминиум вправе обратиться в суд с иском.
Кстати, злостные неплательщики взносов могут поплатиться своим имуществом. У всех членов Кондоминиума, владеют ли они жилыми или нежилыми квадратными метрами, обязанности и права одинаковые. Владельцы помещений, предоставленных в аренду, и владельцы помещений в лице городской власти участвуют в расходах на содержание и ремонт дома на равных. Объединение вправе обратиться в суд с иском о взыскании имущества собственников помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом Кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд.

Плюсы и минусы кондоминиумов:
+ У собственников дома появляется чувство хозяина, и им уже небезразлично, в каком состоянии дом и в каких условиях они живут.

+ Квартплата членов Кондоминиума не облагается налогом на прибыль и добавленную стоимость, так как кондоминиум - неприбыльная организация.

+ За малообеспеченными гражданами остаются права на субсидии от государства по оплате коммунальных услуг и квартплаты.

+ Владельцы жилья сами определяются с приоритетами и решают, на какие нужды и сколько средств потратить.

+ Они могут контролировать качество выполненных по обслуживанию дома работ, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий.

+ Кроме того, что за ними остается право продавать, сдавать в наем, завещать наследникам свое имущество. Члены Кондоминиума получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума.

+ Через объединение намного легче защищать права жильцов в суде.
+ Неплатежеспособные жильцы могут, с согласия соратников по Кондоминиуму, внести свою лепту ударным трудом на благо родного объединения.

Однако:

- Качественные услуги профессиональных специалистов по текущему обслуживанию стоят недешево, поэтому квартплату так или иначе придется поднимать. - Серьезный ремонт дома (крыш, подъездов, систем отопления, водоснабжения и канализации, электросетей) - дорогое удовольствие, но выполнять его тоже придется за счет жильцов. В то же время фонд капремонта и основных средств накопить сложно - денежки съедает пакостная инфляция. - За долги жильцы могут поплатиться собственным имуществом.
- Иногда под крышей Кондоминиума ловкие дельцы проворачивают манипуляции с тарифами и арендой совместного имущества жильцов, работая на свой карман. Найти управу на прохиндеев, у которых во власти «свои люди», бывает очень непросто.

Согласно Закону "О приватизации жилищного фонда", принятому в декабре 1991 года, вместе с правами на квартиры жители обрели и обязательства по их содержанию. А с принятием поправок в Гражданский кодекс жильцам отошли и придомовые территории. Зарегистрировав в Госрегистре коллективное право на земельный участок вокруг здания, принадлежащие на правах общей собственности территории можно сдавать в аренду и тем самым регулярно пополнять общедомовой фонд.
Об этом знают далеко не многие. Многочисленным жилищным ОсОО, принявшим эстафету от ЖЭКов, невыгодно просвещение народа. Жильцы ежемесячно вносят деньги, что, как это не странно, не сказывается на качестве обслуживания. Существующая ранее система их эксплуатации разрушена, санитарное состояние интенсивно ухудшается, дворы скудеют: ни тебе лавочки, чтобы присесть, ни детской площадки.
У сегодняшних управленцев нет конкуренции, а значит нет выбора, похоже многим ремонта придется ждать еще долго. Хотя что мешает жильцам напрямую заключать договоры со строительными фирмами и контролировать их работу? Все в ваших руках, закон это позволяет.
В Бишкеке 2,5 тысячи многоквартирных домов. Однако на 1 июня по Бишкеку было зарегистрировано только 272 ТСЖ (то есть товариществ собственников жилья), на них приходится 414 домов и 139 ЖСК (то есть жилищно-строительных кооперативов), на их долю приходится 253 дома. Остальные дома остаются просто без хозяев, что естественно сказывается на качестве обслуживания домов, оно пущено на самотек.

Чем объяснить пассивность большинства наших граждан?

Есть примеры, когда жильцы многоэтажных домов объединяются в кондоминиумы, товарищества собственников жилья, выдвигают лидеров, заводят собственные счета в банках, то есть становятся реальными хозяевами.
Из-за непросвещенности жильцов эта сфера осталась бесконтрольной. Частные организации, обслуживающие многоквартирные здания, не разъяснив новоявленным собственникам истинное положение дел, стали раздавать населению счета-извещения, как это раньше делали домоуправления. А жильцы по привычке их оплачивали, даже не задаваясь вопросом: "Кому я плачу и за что?". Не осознав себя полноправными хозяевами своих домов, они не имели желания и содержать их. Ведь известно: чем безграмотнее человек, тем легче его обмануть. Частным ОсОО это на руку, а государству все равно, так как оно к жилищному фонду не имеет уже никакого отношения.
Хозяева квартир не научились объединяться между собой, выступать как единая общая команда, решать проблемы сообща. Ведь в одиночку их не решить, не пробить существующий в коммунальном хозяйстве мощный бюрократический пресс чиновников. Нужно уметь пользоваться законами, регулирующими отношения с ОсОО. Сегодня, к сожалению, большой разрыв между теорией и реальностью: законы сами по себе, а на практике происходит все вразрез с ними.

Выход из ситуации есть!

Сотрудников ОсОО нужно пригласить на общее собрание жильцов, и пусть они представят весь пакет учредительных документов, уставный капитал, лицензии, а также перечень услуг. Условия договора сначала обсуждаются - с ними должны согласиться не менее 75% собственников, только потом этот документ, который обретает юридическую силу, отражает интересы и обязательства обеих сторон, подписывается. Если в договоре, к примеру, нет заказа на ремонт подъезда, то частная организация не будет его ремонтировать. Что же происходило у нас на протяжении последних 15 лет? ОсОО раздавало бланки договоров, а владельцы квартир просто складывали их у себя, так ни о чем и не договорившись с сервисными организациями.
В их обязанности входит инвентаризация общего имущества, характеристика технического состояния дома, выявление первоочередности ремонтных работ, определение последовательности выполнения. План, смету должно ежегодно утверждать общее собрание жильцов. Дом нужно содержать в рамках принятого жильцами бюджета. Ни одна частная фирма не вправе диктовать план ремонтных работ или смету расходов, ее сотрудники могут лишь предложить лучший вариант покупки стройматериалов, привлечения подрядчиков и т.д. До тех пор, пока люди не научаться сотрудничать с частными организациями по установленным правилам, мы не добьемся надлежащего содержания нашего общего жилья. Если оставить все как есть, то в недалеком будущем будем иметь не город, а развалины. Техническое состояние жилья зависит от нашего отношения к нему. Нужно создавать накопительные фонды, научиться считать свои деньги и контролировать расходы.
Те собственники, которые раньше других разобрались с правонарушениями, проявив инициативу, оказались "на коне". Им удалось вернуть свои кровные через суд, и теперь в их домах крепкая команда единомышленников.
Держать в образцовом порядке высокоэтажные здания - дело нелегкое. Многоквартирный дом - сложная инженерная конструкция, требует постоянного внимания, и большой перерыв, как у нас в пятнадцать лет, недопустим.

Большой разницы между управлением многоэтажным домом с помощью кооператива или кондоминиума нет. Кооператив это по сути тот же кондоминиум только оставшийся еще с советских времен, а кондоминиум это объединение жителей, которые без помощи новоявленных ОсОО решили управлять домом или несколькими многоэтажками сразу.

В настоящее время под заботливым крылом у государства осталась только сфера управления частными жилыми домами, а точнее инфраструктурой, которая находится рядом (чистка улиц, уборка мусора). На эти цели владельцы частных домов обязаны ежемесячно сдавать государству по 10 сомов с человека, другие появляющиеся проблемы частники обязаны решать через квартального, который и должен возглавлять квартальный комитет. Уличные (квартальные) комитеты являются массовыми организациями общественной самодеятельности населения и создаются по улицам и кварталам города с точным определением территории деятельности комитета. Организация уличных (квартальных) комитетов и руководство их работой осуществляется администрациями районов города.)

Порядок организации уличных (квартальных) комитетов

В соответствии с законодательством уличные (квартальные) комитеты образуются по решению администрации районов в той местности, где имеются дома, принадлежащие гражданам на правах личной собственности. Территория деятельности каждого уличного (квартального) комитета определяется решением администрации района в зависимости от местных условий.
Выборы уличного (квартального) комитета проводятся на собрании граждан, проживающих на территории деятельности комитета. Избирают в комитет открытым голосованием наиболее достойных, инициативных граждан. Избранными в состав комитета считаются граждане, получившие большинство голосов. Члены уличного (квартального) комитета из своего состава избирают открытым голосованием председателя комитета, его заместителя и секретаря комитета. Состав уличного (квартального) комитета утверждается администрацией района. Собрания граждан для избрания комитетов созываются и проводятся администрациями районов. Уличные (квартальные) комитеты избираются сроком полномочий на два года. По решению администрации района могут быть переизбраны досрочно как отдельные его члены, так и весь состав в целом, если он окажется неработоспособным или из него выбывают две трети членов.

Задачи уличных (квартальных) комитетов

Уличные (квартальные) комитеты призваны постоянно содействовать местным органам исполнительной власти в успешном проведении мероприятий по развитию инициативы и самодеятельности населения в деле благоустройства, озеленения, улучшения санитарного состояния территорий, сохранения и улучшения содержания жилищного и коммунального хозяйства, оказания необходимой помощи престарелым и одиноким гражданам, проживающим на территории деятельности комитета, содействовать обеспечению законности и правопорядка среди населения жилмассива. В целях выполнения основных задач уличные (квартальные) комитеты:

1. Выполняют функции жилищно-эксплуатационного участка на закрепленной территории: контроль за выполнением предприятиями-сетедержателями обязательств по гарантированному уровню качества обслуживания жилых домов и населения коммунальными услугами, информирование жителей улицы о действующих ставках по оплате за коммунальные услуги и о плановых отключениях сетей водоснабжения и электроснабжения в связи с авариями, ремонтом или их реконструкцией; ведение картотеки лицевых счетов и паспортного стола, выдача справок жителям улицы для предоставления по запросам соответствующих органов, по вопросам прописки, по составу семьи, по льготам и по другим вопросам жилищного законодательства, контроль за подготовкой коммунальных сетей к зиме, информирование диспетчерской службы района о повреждениях и авариях на сетях, отработка жалоб и обращений жителей улицы, организация принятия мер по устранению причин, их вызвавших, выполнение обязанностей межведомственной инспекции жилищно-коммунального хозяйства на подведомственной территории, учет отсутствия коммунальных услуг, участие в работе штабов и совещаний, проводимых в районе по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

2. Организуют проведение жителями улицы (квартала) работ по благоустройству своих домов, дворов и прилегающей к ним территории, поддержание в исправном состоянии тротуаров, проездов и подъездов, посадку деревьев и кустарников, окраску и уход за насаждениями, ремонт, покраску и побелку домов и заборов, устройство цветников, поддержание в порядке освещения номерных знаков домов и т.п.

3. Осуществляют общественный контроль за соблюдением жителями улицы (квартала) правил эксплуатации жилых домов, за содержанием в чистоте зданий и построек, дворов, прилегающих мест общего пользования, а также за санитарным состоянием культурно - бытовых и торговых предприятий и организаций, расположенных на территории деятельности комитета, организуют санитарную пропаганду и проведение мероприятий по противопожарной охране.

4. Осуществляют систематический контроль за сохранностью имущества городского хозяйства: водоразборных колонок, колодцев, зеленых насаждений, трансформаторных подстанций, инженерных сетей и оборудования, воспитывают у населения чувство ответственности за сохранность и бережное отношение к личной собственности граждан и государственному имуществу.

5. Организуют под руководством администрации района культурно - просветительную работу среди населения: лекции, беседы, доклады, проведение праздников улиц и т.д.

6. Оказывают помощь органам народного образования в работе с детьми, в случае

необходимости ставят вопрос перед местной администрацией о принятии необходимых мер.

7. Проявляют заботу о семьях, потерявших кормильца, об инвалидах и престарелых. В необходимых случаях принимают меры через органы социальной защиты населения местных администраций.

8. Организуют коллективную закупку населением фруктовых деревьев и плодово-ягодных кустарников, строительных материалов для выполнения ремонтных работ, топлива.

Форма и методы работы уличного (квартального) комитета

За всеми членами комитета и его актива закрепляется участок улицы и дома в целях постоянного контроля, выявления недостатков в содержании улиц, дворов и принятия своевременных мер по их устранению. Комитеты составляют планы работы (квартальные, годовые), распределяют обязанности среди членов комитета. В основу состава плана работы должны быть положены обращения граждан, план работы районных администраций. План работы обсуждается и утверждается на заседании комитета. Уличному (квартальному) комитету предоставлено право созывать собрания жителей улицы (квартала) для разъяснения задач, выдвигаемых местными органами власти. Уличные (квартальные) комитеты осуществляют свою деятельность в тесном взаимодействии с местными органами власти, которые обязаны оказывать содействие уличным (квартальным) комитетам. Уличные (квартальные) комитеты отчитываются о своей работе перед населением не менее одного раза в год, а также подотчетны администрации района и по ее требованию представляют материалы или непосредственно отчитываются на заседаниях администрации о своей деятельности. Уличные (квартальные) комитеты ведут протоколы заседаний, учитывают работу каждого его члена.

Руководство уличными (квартальными) комитетами

Непосредственное руководство уличными (квартальными) комитетами осуществляет администрация района. Администрация района обязана:

- периодически проверять работу уличных (квартальных) комитетов и заслушать отчеты об их деятельности;

- проводить совещания и учебу по вопросам, касающимся деятельности комитета;

- обобщать и распространять опыт работы уличных (квартальных) комитетов;

- обеспечивать проведение выборов уличных (квартальных) комитетов и их отчеты перед населением;

- своевременно рассматривать предложения и ходатайства уличных (квартальных) комитетов.

Ликвидация уличных (квартальных) комитетов

Ликвидация уличных (квартальных) комитетов производится по решению администрации района.

Полезные ссылки

http://www.nashdom.elcat.kg/ - сайт Ассоциации кондоминиумов КР

Курс валют

Курсы валют Кыргызстана по отношению к сому

Погода в Бишкеке