Оформление сделок с недвижимостью:

бумажки имеют значение

Как правильно оформить

покупку-продажу-дарение недвижимости?

Игорь Ким

Жизнь не стоит на месте. Несмотря на проблемы на рынке недвижимости во всём мире, активность граждан по изменению своих жилищных условий не угасает. Кто-то скопил денег на новую, более удобную квартиру, кто-то собрался сменить район проживания, кто-то решил переехать из квартиры в дом на земле. Расселяются семьи, съезжаются-разъезжаются люди.

Операции с недвижимостью - дело ответственное и достаточно хлопотное. Разновидностей сделок - немалое количество. Как же нужно действовать, когда вы уже определились с покупкой либо продажей, дарением либо обменом недвижимости?

Итак, сделка готова состояться - две стороны, собственник и приобретатель, в наличии. Все договора по отчуждению недвижимости заключаются и заверяются в органах нотариата. А учёт всех земельных участков, домов и квартир, а также контроль за всеми операции с этими объектами, осуществляется в Главном Управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество Кыргызской Республики (сокращённо - Госрегистр). В регионах непосредственную работу осуществляют местные регистрационные органы - областные, городские, районные управления Госрегистра. Все юридические действия с объектами недвижимости в обязательном порядке удостоверяются и заверяются органами нотариата - нотариальными конторами, как государственными, так и частными.

Виды операций с недвижимостью:

- купля-продажа

- дарение

- мена

- рента

- аренда с  последующим выкупом

- передача недвижимого имущества, построенного на  долевых началах

- соглашение об отступном

и др.

См. Приложение 1 - выписка из Гражданского Кодекса о видах договоров отчуждения.

В подавляющем большинстве операции с недвижимостью составляют купля-продажа и дарение.

     Шаг 1. Подтверждение права собственности владельца

Прежде чем направиться к нотариусу для заключения сделки, вы, как собственник, должны подготовить ряд документов в подтверждение того факта, что данный объект принадлежит вам по праву:

   1. Справку о зарегистрированном праве на отчуждаемое недвижимое имущество. Этот документ отражает право заявителя на объект, наличие обременений и ограничений. На основании этого подтверждения нотариус принимает сделку к исполнению.

   2. Технический паспорт объекта. Он имеется на руках у каждого владельца недвижимости, но следует помнить, что срок годности техпаспорта любого объекта - 1 год. Поэтому, если срок годности старого истёк, перед любой сделкой нужно его обновить (получить заново).

Что такое обременения и ограничения? Это юридические действия в  отношении данного объекта. Если квартира или дом находится в залоге (по договору залога); или на объект наложен арест (по решению компетентных органов); то эти факты обязательно будут отражены в «Справке о зарегистрированном праве...».

Для получения этих важных документов необходимо обратиться в местный регистрационный орган, в Бишкеке это - Бишкекское Городское Управление по Землеустройству и Регистрации Прав на Недвижимое Имущество (БГУ по ЗРПНИ).

БГУ по ЗРПНИ

Адрес: г. Бишкек, пр. Мира, д. 1

Рабочие дни: понедельник - пятница, 8:30 - 17:30

Обеденный перерыв: 12:00 - 13:00

Выходные: суббота, воскресенье

справочная   56-35-62
приёмная 54-80-04
факс 56-21-54
нотариус   54-80-15

В операционном зале Бишкекского Госрегистра собственнику необходимо обратиться в любое из "Окон приёма документов" (окна № 1-11). Чтобы получить "Справку о зарегистрированном праве", которая бы подтверждала, что ограничений прав не имеется, и ваш объект готов к отчуждению.

Для того, чтобы получить эту справку вы должны подать следующие документы:

   - правоустанавливающий документ на объект (юридический документ, объясняющий, как вы когда-то стали его хозяином, это может быть     договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.) в оригинале

   - технический паспорт объекта в оригинале

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - копию постановления или выписку из решения органа местного самоуправления о выделении участка (для земельных участков в новостройках)

   - ксерокопию личного паспорта хозяина с предъявлением оригинала для сверки

   - заявление (Причём бланк заявления вам заполнять не нужно. Специалист Госрегистра заполнит его сама, на   компьютере, который после распечатки вам останется только подписать).

Затем вы производите в кассе необходимые платежи (указано в сомах):

Далее вы возвращаетесь к окошку, в которое обращались, предъявляете квитанцию об оплате, и получаете расписку в приёме документов с указанием даты готовности новых документов.

После чего покидаете здание Бишкекского Госрегистра и терпеливо ждёте указанного дня.

Приём заявлений и выдача документов производятся специалистами отдела приёма и выдачи документов.

Техническая паспортизация проводится в отделе обследования недвижимости. В том случае, когда требуется получить новый техпаспорт (если срок годности прежнего истёк); в полученной вами расписке будет указан телефон отдела обследования недвижимости. Вам необходимо будет связаться с техником этого отдела и договориться о посещении им объекта для проведения инспекции. Во время инспекции, куда он прибывает с регистрационной карточкой этого объекта (внутренний документ Госрегистра) и старым техпаспортом, он фиксирует произведенные на объекте изменения, если они имели место, а затем готовит новый техпаспорт.

   Примечание.

Изменения в планировке, конструкции квартиры, дома, участка должны быть "узаконены" в БишкекГлавАрхитектуре и местной администрации. В некоторых случаях, по соглашению сторон, к сделке принимается объект с неузаконенными изменениями.

В назначенный день собственник получает в Госрегистре новый техпаспорт и справку о его праве собственности на объект. В Бишкекском госрегистре выдача документов производится в окошках 12-15. Документы выдаются по предъявлении расписки и личного паспорта.

Теперь контрагенты сделки назначают встречу у нотариуса.

     Шаг 2.  Заключение договора у нотариуса

В юридических вопросах необходимо быть бдительным. В сделке купли-продажи покупающей стороне следует заранее договориться с нотариусом о контрольной проверке ограничений прав объекта. Ведь арест вполне может быть наложен и за небольшой период времени между получением справки и заключением сделки, даже буквально накануне совершения сделки. А на практике, тем более, этот период растягивается на недели и месяцы, ибо наличие нового техпаспорта позволяет произвести сделку в течение года. За час до заключения договора покупатель должен позвонить нотариусу и запросить эту информацию (разумеется, об этом звонке договариваются  с выбранным для сделки нотариусом заблаговременно). Нотариус делает запрос в соответствующие инстанции, и, если ограничений прав не имеется, стороны приступают к заключению договора.

Какие документы требуются для заключения договора?

Собственник предоставляет:

   - личный паспорт

   - справку о зарегистрированном праве на отчуждаемое недвижимое имущество

   - технический паспорт на объект недвижимости (оригинал)

   - правоустанавливающий документ, объясняющий, как собственник стал владельцем данного объекта

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - если объект недвижимости приобретался в браке - согласие супруги/супруга в виде письменного заявления, даже если отчуждение происходит после развода

   - если среди собственников имеются несовершеннолетние - разрешение органов опеки и попечительства (при РОВД)

   - если производится первое в истории данного объекта отчуждение после приватизации, то требуется согласие всех прописанных на момент приватизации

Приобретатель предоставляет:

   - личный паспорт

   - если объект приобретается в браке - согласие супруги/супруга в виде письменного заявления

Нотариус информирует участников сделки об их правах и обязанностях по договору. Стороны заключают договор. Нотариус заверяет договор своей подписью  и круглой печатью. Исходя из взаимной договорённости, стороны оплачивают государственную пошлину (см. Приложение 2 - Ставки госпошлин) и гонорар нотариуса. (Стоимость услуг за удостоверение договоров отчуждения недвижимости у нотариусов в Бишкеке в среднем составляет 700 сомов.)

Договор составляется в 4-х экземплярах:

один остаётся у нотариуса для сдачи в государственный архив,

один предоставляется прежнему владельцу,

два предоставляются новому владельцу (один из них - для сдачи в Госрегистр).

Новый владелец получает следующие документы:

   - договор в 2-х экземплярах,

   - технический паспорт на объект недвижимости (оригинал)

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

         Сразу после удостоверения у нотариуса договор вступает в силу. Но право собственности на объект ещё не перешло к новому владельцу. Переход состоится только после регистрации права в местном регистрационном органе.

     Шаг 3. Регистрация права собственности нового владельца

Закон требует произвести регистрацию права нового владельца в Госрегистре в течение 30 дней. Но приобретателю стоит разобраться с этим делом в кратчайший срок. Ибо, пока в Госрегистре зарегистрировано право прежнего владельца, ему по силам заключить ещё один договор отчуждения, у другого нотариуса. И хотя вторая сделка не будет законной, проблемы и задержка из-за разбирательств будут обеспечены.

Приобретатель теперь сам наносит визит в Госрегистр, обращается в те же самые окошки (в Бишкекском управлении - окна 1-11); и подаёт заявление на регистрацию права собственности.

Новым собственником объекта недвижимости в Госрегистр подаются следующие документы:

   - правоустанавливающий документ - только что заключенный нотариально заверенный договор - оба экземпляра, полученные вами от нотариуса

   - технический паспорт объекта недвижимости (оригинал); полученный от прежнего владельца

   - ксерокопию личного паспорта хозяина с предъявлением оригинала, для сверки

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - заявление (Бланк вам заполнять не нужно. Специалист Госрегистра заполнит его, а вам останется оставить свою подпись.)

Затем, в зависимости от интересующих вас сроков, вы вносите в кассу необходимую плату (указано в сомах):

После чего возвращаетесь к окошку, предъявляете квитанцию об оплате и получаете расписку в приёме документов с указанием даты готовности новых документов. Теперь вы можете начинать подготовку к празднованию этого радостного события.

Тем временем, в отделе регистрации и предоставления информации Госрегистра производится работа по государственной регистрации права собственности приобретателя: заполняется регистрационная карточка, информация о зарегистрированном праве на ЕНИ (Единицу Недвижимого Имущества) вносится в электронную базу данных (автоматизированную систему регистрации); сданные копии документов и оригинал правоустанавливающего документа нового владельца (один из двух) помещаются на хранение в архив Госрегистра. Второй оригинал правоустанавливающего документа регистрируется (в нём ставится прямоугольная печать); после чего он готовится к выдаче новому владельцу.

В назначенный день вы являетесь за документами.

Вам выдаются:

   - один завизированный оригинал договора (проверьте наличие прямоугольной печати Госрегистра)

   - технический паспорт объекта (оригинал); выписанный на имя нового владельца

Всё. С этого момента - вы полноправный собственник недвижимости. Теперь можно отправляться праздновать это событие и радоваться жизни.

Стоит отметить, что несмотря на кажущуюся простоту этих процессов, в некоторых нештатных ситуациях гражданам требуется помощь. Да и не у каждого занятого человека найдётся время на все эти хлопоты. В таких случаях заботы по организации процесса можно переложить на плечи исполнителей и оплатить их услуги. Многие риэлторские и юридические компании предоставляют такие услуги, они называются "сопровождением сделки". Не надо путать это с услугами риэлторов по продаже или подбору объектов недвижимости, это совершенно разные вещи. Вы можете найти вариант сами, а риэлторам заказать сопровождение сделки, и наоборот - у риэлторов подобрать квартиру, а оформить всё самостоятельно.

Грамотно купить-продать-подарить недвижимость - означает гарантировать себе спокойное будущее. Будущее, которое закладывается сегодня.

Удачи в ваших делах!

	Ф.И.О.:
	Email:
	Отзыв:
	Введите ответ указанный на картинке:
Все поля обязательны для заполнения

Комментарии пользователей

	09 Сентября 2023	Култаев	Сколько будет стоит овермление квартире в майлуусук
	09 Сентября 2023	Култаев	Сколько будет стоит овермление квартире в майлуусук
	18 Августа 2023	Супатаева	Можно ли заключить сделку через купля и продажи квартиры между супругами
	18 Августа 2023	Супатаева	Можно ли заключить сделку через купля и продажи квартиры между супругами
	18 Августа 2023	Супатаева	Можно ли заключить сделку через купля и продажи квартиры между супругами
	27 Июня 2023	Аида Ажыканова	Здравствуйте,сколько стоит переоформление дома
	27 Июня 2023	Аида Ажыканова	Сколько стоит переоформление дома
	27 Июня 2023	Аида Ажыканова	Сколько стоит переоформление дома
	23 Ноября 2022	Рыстай	здравствуйте у меня вопрос, что выдает госрегистр интернатному учреждению?
	23 Ноября 2022	Рыстай	здравствуйте у меня вопрос, что выдает госрегистр интернатному учреждению?
	12 Августа 2022	Муратбекова Кундус Тотоновна	Добрый день, подскажите пож. мой супруг находиться в Москве, я в Бишкеке купила квартиру, мне нужно согласие мужа на оформление в госрегистре квартиры. Он выслал но не подошел. В каком формате должен быть согласие, если можно отправьте пож. образец или текст. Спасибо!
	04 Августа 2022	Асанова Умида	Здравствуйте маме по наследству от её матери передаётся квартира сколько стоит оформить 3 комнатную квартиру
	02 Ноября 2018	Максимов Игорь	Вопрос: требуется продать квартиру в Бишкеке, а собственник гражданин РФ приехать не может.\r\nМожно ли продать квартиру по генеральной доверенности, выданной в РФ, учитывая что доверенное лицо тоже гражданин РФ?
	12 Ноября 2017	Инара	Спасибо Вам за статью. Много узнала полезного.
	18 Сентября 2017	АСАГУЛОВА НАРГИЗА	У меня вопрос. Покупаю квартиру в Бишкеке., нашла квартиру. Но продавец по доверенности. Изначально об этом не было сказано нам. Доверенность отправлена из России. Сделка была приостановлена из за того что отсутствует заявление от владельца о том что владелец не состоит в браке. И так же появились сомнения из за того что сделка по доверенности. Заявление заверенные нотариусом скоро по почте придет. Доверенность проверили по единой системе по интернету. Вроде такая доверенность зарегистрирована, и так же нет сведений об отмене. Но не возможно проверить содержание. Какие риски? И Как обезопасить себя? Здравствуйте НАРГИЗА! Вы можете задать свой вопрос юристам на сайте www.law.kg Удачи Вам! Администрация портала inform.kg
	17 Июля 2017	Данияров максат	У мея вопрос сколько платить за снятие ареста 24 и пеня 13 за просроченый ден? Я 12.07.17 платил за снятие ареста 600 сом и за пея 342 сом за 18 дней
	14 Апреля 2017	Люся Филь	Мама хочет мне подарить квартиру в Кыргызстане. Я гражданка РФ, мама гражданка Кыргызстана. какие особенности регистрации. Здравствуйте Люся! Вы можете задать свой вопрос юристам на сайте www.law.kg Удачи Вам! Администрация портала inform.kg
	21 Декабря 2016	Жипариза	Здравствуйте. ответьте пожалуйста на вопрос. Мы собираемся приобрести квартиру. Что нужно для этого ? Дайте точный и полный ответ! Жипариза, Ваш вопрос переадресован юристам (№17077: "Мы собираемся приобрести квартиру") по ссылке http://law.kg/  Удачи Вам! Админ www.inform.kg
	29 Октября 2016	Нестерова Л.В.	С какого возраста гражданин Кыргызстана может заключать договор на аренду недвижимого имущества? Здравствуйте, заключать договор на аренду недвижимого имущества можно с 18 лет.
	19 Октября 2016	Миргуль	Здравствуйте скажите пожалуйста можно ли оформить недвижимость в Кыргызстане на гр России. Здравствуйте Миргуль! Вы можете задать свой вопрос юристам на сайте www.law.kg Удачи Вам! Администрация портала inform.kg
	25 Августа 2016	Гульнара	Поясните мне пожалуйста действия нотариуса: на мой взгляд, она оборзела, мягко говоря..! я оформила доверенность на куплю-продажу недвижимости в долевую собственность. Так эти оригиналы доверенностей она оставила у себя, хоя я заплатила по их бешеному тарифу за них, и в рег. палату меня отправили с их \"заверенной копией\",за что тоже взяли деньги с меня. Теперь эти копии пришили к делу, а забирать выписку с росреестра я снова должна купить копию у нотариуса, где справедливость??? почему они так себя ведут???
	27 Июля 2016	Ахметова Саида Ахатовна	Добрый день, подскажите пожалуйста как правильно оформить продажу квартиры а рассрочку? И какие могут быть риски даже при правильном оформлении?\r\n\r\nЗаранее спасибо
	16 Июня 2016	Махинур ХабибуЛлаевна	Здравствуте. Решили подать иск по преобретательной давности. На первом заседании судья сказала принести справку об оценке имущества и оплатить госпошлину. Я не могу понять госпошлину надо платить предварительно до решения суда или после когда суд признает право собственности по преобретательной давности?\r\nИ еще нашла в инете такую информацию:\r\nРекомендую во избежание несения расходов по государственной пошлине, в случае признания права собственности по приобретательной давности в исковом порядке, подать заявление в рамках особого производства об установление факта владения земельным участком в силу приобретательной давности. В первый раз, госрегистр отказал в регистрации права собственности, однако, после направления письма с ссылками на НПА, отменил свое решение и произвел регистрацию права: сумма го пошлины в исковом производстве составила бы порядка 100 000 сомов \r\nУ нас тоже госпошлина 100 000 сом .\r\nВозможно по преобретательной давности возможно сократить эту сумму.\r\nЯ уже запуталась\r\nОгромное спасибо заранее\r\n\r\n
	13 Апреля 2016	иванова валентина викторовна	я хочу продать кв-ру но незнаю как быть домкрм незнает как написать справку дело в том что в 1990году кв-ку получил муж а в 1992 году я ее приватезировала и теперь незнаем как написать справку хотя муж уже давно выписан и живет в россии но он мне дал доверенность на продажу подскажите? Валентина Викторовна, о какой справке идет речь? Опишите Вашу ситуацию подробнее юристам по ссылке
	05 Апреля 2016	Елена Александровна	Здравствуйте, подскажите, возможно ли переоформить дачный участок с отца на дочь. Участок был куплен в девяностых годах, когда отец являлся гражданином КР. Сейчас и он и дочь имеют гражданство РФ. И вообще сохраняется ли собственность, при смене гражданства? Елена Александровна, ваш вопрос (№ 9169) переадресован юристам по ссылке
	09 Марта 2016	Назгуль Б	Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, каковы сроки отзыва дарственной на имущество-дом по законам КР? Покойный отец родственницы отдал дом ей по дарственной, теперь ее брат хочет отозвать, оспорить дарственную и забрать дом себе. Спасибо! Здравствуйте Назгуль. На Ваш вопрос может ответить только юрист. Опишите ситуацию и задайте вопрос по ссылке. Удачи Вам!
	24 Февраля 2016	Дмитриенко Антонина Николаевна	Сколько будет стоить оформление документов при покупке дома у нотариуса в Мариуполе?спасибо Антонина Николаевна, мы не можем Вам ответить, так как портал www.inform.kg работает в Кыргызстане.
	26 Января 2016	Ахметова Махинур ХабибуЛлаевна	Здравствуйте помогите пожалуйста разобраться. Мой отец оформил на меня доверенность на недвижимость в 1993 году ,в графе срока действия доверенности написано ""Постоянно""по этой доверенности я могу делать все что угодно с этой недвижимостью Теперь,я решила продать эту недвижимость но нотариус к которому мы обратились сказал что я не имею права продавать её так как выданная мне в 1993 доверенность больше не действительна так как в 1996 году вышел новый закон по которому доверенность действует только три года с момента подписания если не указанна конкретная дата. Будет ли доверенность оформленная в 1993 году со сроком действия ""постоянно"" действительна для продажи квартиры Здравствуйте, Махинур Хабибулаевна. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Гражданский Кодекс КР Статья 203. Доверенность. Срок доверенности. Подробнее
	30 Октября 2015	Магомедова Эльмира	Коротко история. купили квартиру в строящемся доме, застройщик оказалась мошенницей приговорили к 16 годам лиш.свободы. Подали на банкротство, оформили пришел застройщик по тендеру вернее достройщик, заключили 1. соглашение трез стронее - между нами -покупателем, застройщиком и департаментом по банкротству. 2. новый договор на долевое строительство с новым застройщиком. Процедура сея была в 2012 году, дом не сдает в эксплуатацию, ругаемся, застройщик ОсОО \"СААБ-строй\" снизащел и решил оформить по закону, т.е ноториально и в гос.регистре, но вот в чем подвох придя в нотариус представитель застройщика в лице юриста сказал, что нужно переделать договор якобы обновить дату, т.к госрегистр не примет просроченный, но наш договор оформлен в департаменте по делам банкротства и банкротство еще не закрыто объясняю я юристу, тогда он заявляет, что не оформит документы. ВОПРОС законны ли данные действия с переписыванием договора и госрегистр почему не примит уже существующий договор. Что делать в данном случае с застройщиком и шантажем об отказе регистрировать договор
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	22 Июня 2015	Мамытаева Чолпон Иманалиевна	Спасибо,огромное, Вам за информацию. Гражданка России отправила доверенность к родственнице с документами недвижимости, можно купить по доверенности?
	11 Марта 2015	Dmitry	Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей / арендаторов недвижимости:\r\nwww.riskover.ru\r\n
	21 Июля 2014	Kaparova Janygul	A mojno uznat\' otkuda eta informaciya? deistvitel\'na li ona i seichas? i kak mojno proverit\' dostovernost\'? \r\nSpasibo
	13 Мая 2014	Муратова Лина Викторовна	Добрый день!Скажите пожалуйста если продав квартиру требуется время на выезд на другое место жительство,нотариально можно оформить документ позволяющий дать это время?и не могли бы ВЫ подсказать к кому лучше обратиться за помощью в переоформлении документов? И ещё такой вопрос может ли гражданин РФ приобрести квартиру в Кыргызстане и продать её?
	09 Мая 2014	Rima Jyldyz	Zdravstvuite Igor!\r\nNe mogli bi podskazat kakovi proceduri esli imushestvo uje priobreteno, no doljno bit obratno pereoformleno kak darenoe imushestvo.\r\nSpasibo,\r\nRima\r\n
	05 Мая 2014	Ана Басилашвили	Здравствуйте, господин Игорь!\r\nМне интересно, нужно ли заверить нотариально аренду помещения в кыргызстане (несколько комнат в доме) на два года.
	10 Апреля 2014	Алтынай	Спасибо, Игорь. Подскажите, какова процедура покупки недвижимости, построенной на долевых началах? И какие юр. Фирмы представляют услуги по сопровождению сделки. Заранее благодарю.
	20 Февраля 2014	Ким Л.Б.	Спасибо, очень доходчиво. Вы сказали о сроке действительности тех паспорта, но не сказали о сроке действительности справки
	02 Декабря 2013	Сергей	Где можно взять свежую информацию? Спасибо! Здравствуйте Сергей! Возможно  web ресурс Госрегистра Вам поможет http://www.gosreg.kg/
	12 Декабря 2010	Надиля	А уважаемый Игорь не вкурсе, что нотариального удостоверения договоров отчуждения недвижимости сейчас не требуется? да и расценки госрегистра сейчас совершенно другие!!!! не стоит ли обновить информацию?!
	21 Июля 2010	Спасибо!	Отличная толковая статья! Побольше бы таких! Можно у знать телефоны Игоря Кима?