Оформление сделок с недвижимостью

Оформление сделок с недвижимостью:

бумажки имеют значение

Как правильно оформить

покупку-продажу-дарение недвижимости?

Игорь Ким

Жизнь не стоит на месте. Несмотря на проблемы на рынке недвижимости во всём мире, активность граждан по изменению своих жилищных условий не угасает. Кто-то скопил денег на новую, более удобную квартиру, кто-то собрался сменить район проживания, кто-то решил переехать из квартиры в дом на земле. Расселяются семьи, съезжаются-разъезжаются люди.

Операции с недвижимостью - дело ответственное и достаточно хлопотное. Разновидностей сделок - немалое количество. Как же нужно действовать, когда вы уже определились с покупкой либо продажей, дарением либо обменом недвижимости?

Итак, сделка готова состояться - две стороны, собственник и приобретатель, в наличии. Все договора по отчуждению недвижимости заключаются и заверяются в органах нотариата. А учёт всех земельных участков, домов и квартир, а также контроль за всеми операции с этими объектами, осуществляется в Главном Управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество Кыргызской Республики (сокращённо - Госрегистр). В регионах непосредственную работу осуществляют местные регистрационные органы - областные, городские, районные управления Госрегистра. Все юридические действия с объектами недвижимости в обязательном порядке удостоверяются и заверяются органами нотариата - нотариальными конторами, как государственными, так и частными.

Виды операций с недвижимостью:

- купля-продажа

- дарение

- мена

- рента

- аренда с  последующим выкупом

- передача недвижимого имущества, построенного на  долевых началах

- соглашение об отступном

и др.

См. Приложение 1 - выписка из Гражданского Кодекса о видах договоров отчуждения.

В подавляющем большинстве операции с недвижимостью составляют купля-продажа и дарение.

     Шаг 1. Подтверждение права собственности владельца

Прежде чем направиться к нотариусу для заключения сделки, вы, как собственник, должны подготовить ряд документов в подтверждение того факта, что данный объект принадлежит вам по праву:

   1. Справку о зарегистрированном праве на отчуждаемое недвижимое имущество. Этот документ отражает право заявителя на объект, наличие обременений и ограничений. На основании этого подтверждения нотариус принимает сделку к исполнению.

   2. Технический паспорт объекта. Он имеется на руках у каждого владельца недвижимости, но следует помнить, что срок годности техпаспорта любого объекта - 1 год. Поэтому, если срок годности старого истёк, перед любой сделкой нужно его обновить (получить заново).

Что такое обременения и ограничения? Это юридические действия в  отношении данного объекта. Если квартира или дом находится в залоге (по договору залога); или на объект наложен арест (по решению компетентных органов); то эти факты обязательно будут отражены в «Справке о зарегистрированном праве...».

Для получения этих важных документов необходимо обратиться в местный регистрационный орган, в Бишкеке это - Бишкекское Городское Управление по Землеустройству и Регистрации Прав на Недвижимое Имущество (БГУ по ЗРПНИ).

БГУ по ЗРПНИ

Адрес: г. Бишкек, пр. Мира, д. 1

Рабочие дни: понедельник - пятница, 8:30 - 17:30

Обеденный перерыв: 12:00 - 13:00

Выходные: суббота, воскресенье

справочная   56-35-62
приёмная 54-80-04
факс 56-21-54
нотариус   54-80-15

В операционном зале Бишкекского Госрегистра собственнику необходимо обратиться в любое из "Окон приёма документов" (окна № 1-11). Чтобы получить "Справку о зарегистрированном праве", которая бы подтверждала, что ограничений прав не имеется, и ваш объект готов к отчуждению.

Для того, чтобы получить эту справку вы должны подать следующие документы:

   - правоустанавливающий документ на объект (юридический документ, объясняющий, как вы когда-то стали его хозяином, это может быть     договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.) в оригинале

   - технический паспорт объекта в оригинале

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - копию постановления или выписку из решения органа местного самоуправления о выделении участка (для земельных участков в новостройках)

   - ксерокопию личного паспорта хозяина с предъявлением оригинала для сверки

   - заявление (Причём бланк заявления вам заполнять не нужно. Специалист Госрегистра заполнит его сама, на   компьютере, который после распечатки вам останется только подписать).

Затем вы производите в кассе необходимые платежи (указано в сомах):

Далее вы возвращаетесь к окошку, в которое обращались, предъявляете квитанцию об оплате, и получаете расписку в приёме документов с указанием даты готовности новых документов.

После чего покидаете здание Бишкекского Госрегистра и терпеливо ждёте указанного дня.

Приём заявлений и выдача документов производятся специалистами отдела приёма и выдачи документов.

Техническая паспортизация проводится в отделе обследования недвижимости. В том случае, когда требуется получить новый техпаспорт (если срок годности прежнего истёк); в полученной вами расписке будет указан телефон отдела обследования недвижимости. Вам необходимо будет связаться с техником этого отдела и договориться о посещении им объекта для проведения инспекции. Во время инспекции, куда он прибывает с регистрационной карточкой этого объекта (внутренний документ Госрегистра) и старым техпаспортом, он фиксирует произведенные на объекте изменения, если они имели место, а затем готовит новый техпаспорт.

   Примечание.

Изменения в планировке, конструкции квартиры, дома, участка должны быть "узаконены" в БишкекГлавАрхитектуре и местной администрации. В некоторых случаях, по соглашению сторон, к сделке принимается объект с неузаконенными изменениями.

В назначенный день собственник получает в Госрегистре новый техпаспорт и справку о его праве собственности на объект. В Бишкекском госрегистре выдача документов производится в окошках 12-15. Документы выдаются по предъявлении расписки и личного паспорта.

Теперь контрагенты сделки назначают встречу у нотариуса.

     Шаг 2.  Заключение договора у нотариуса

В юридических вопросах необходимо быть бдительным. В сделке купли-продажи покупающей стороне следует заранее договориться с нотариусом о контрольной проверке ограничений прав объекта. Ведь арест вполне может быть наложен и за небольшой период времени между получением справки и заключением сделки, даже буквально накануне совершения сделки. А на практике, тем более, этот период растягивается на недели и месяцы, ибо наличие нового техпаспорта позволяет произвести сделку в течение года. За час до заключения договора покупатель должен позвонить нотариусу и запросить эту информацию (разумеется, об этом звонке договариваются  с выбранным для сделки нотариусом заблаговременно). Нотариус делает запрос в соответствующие инстанции, и, если ограничений прав не имеется, стороны приступают к заключению договора.

Какие документы требуются для заключения договора?

Собственник предоставляет:

   - личный паспорт

   - справку о зарегистрированном праве на отчуждаемое недвижимое имущество

   - технический паспорт на объект недвижимости (оригинал)

   - правоустанавливающий документ, объясняющий, как собственник стал владельцем данного объекта

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - если объект недвижимости приобретался в браке - согласие супруги/супруга в виде письменного заявления, даже если отчуждение происходит после развода

   - если среди собственников имеются несовершеннолетние - разрешение органов опеки и попечительства (при РОВД)

   - если производится первое в истории данного объекта отчуждение после приватизации, то требуется согласие всех прописанных на момент приватизации

Приобретатель предоставляет:

   - личный паспорт

   - если объект приобретается в браке - согласие супруги/супруга в виде письменного заявления

Нотариус информирует участников сделки об их правах и обязанностях по договору. Стороны заключают договор. Нотариус заверяет договор своей подписью  и круглой печатью. Исходя из взаимной договорённости, стороны оплачивают государственную пошлину (см. Приложение 2 - Ставки госпошлин) и гонорар нотариуса. (Стоимость услуг за удостоверение договоров отчуждения недвижимости у нотариусов в Бишкеке в среднем составляет 700 сомов.)

Договор составляется в 4-х экземплярах:

один остаётся у нотариуса для сдачи в государственный архив,

один предоставляется прежнему владельцу,

два предоставляются новому владельцу (один из них - для сдачи в Госрегистр).

Новый владелец получает следующие документы:

   - договор в 2-х экземплярах,

   - технический паспорт на объект недвижимости (оригинал)

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

         Сразу после удостоверения у нотариуса договор вступает в силу. Но право собственности на объект ещё не перешло к новому владельцу. Переход состоится только после регистрации права в местном регистрационном органе.

     Шаг 3. Регистрация права собственности нового владельца

Закон требует произвести регистрацию права нового владельца в Госрегистре в течение 30 дней. Но приобретателю стоит разобраться с этим делом в кратчайший срок. Ибо, пока в Госрегистре зарегистрировано право прежнего владельца, ему по силам заключить ещё один договор отчуждения, у другого нотариуса. И хотя вторая сделка не будет законной, проблемы и задержка из-за разбирательств будут обеспечены.

Приобретатель теперь сам наносит визит в Госрегистр, обращается в те же самые окошки (в Бишкекском управлении - окна 1-11); и подаёт заявление на регистрацию права собственности.

Новым собственником объекта недвижимости в Госрегистр подаются следующие документы:

   - правоустанавливающий документ - только что заключенный нотариально заверенный договор - оба экземпляра, полученные вами от нотариуса

   - технический паспорт объекта недвижимости (оригинал); полученный от прежнего владельца

   - ксерокопию личного паспорта хозяина с предъявлением оригинала, для сверки

   - копию государственного акта о праве на частную собственность (для земельных участков в новостройках)

   - заявление (Бланк вам заполнять не нужно. Специалист Госрегистра заполнит его, а вам останется оставить свою подпись.)

Затем, в зависимости от интересующих вас сроков, вы вносите в кассу необходимую плату (указано в сомах):

После чего возвращаетесь к окошку, предъявляете квитанцию об оплате и получаете расписку в приёме документов с указанием даты готовности новых документов. Теперь вы можете начинать подготовку к празднованию этого радостного события.

Тем временем, в отделе регистрации и предоставления информации Госрегистра производится работа по государственной регистрации права собственности приобретателя: заполняется регистрационная карточка, информация о зарегистрированном праве на ЕНИ (Единицу Недвижимого Имущества) вносится в электронную базу данных (автоматизированную систему регистрации); сданные копии документов и оригинал правоустанавливающего документа нового владельца (один из двух) помещаются на хранение в архив Госрегистра. Второй оригинал правоустанавливающего документа регистрируется (в нём ставится прямоугольная печать); после чего он готовится к выдаче новому владельцу.

В назначенный день вы являетесь за документами.

Вам выдаются:

   - один завизированный оригинал договора (проверьте наличие прямоугольной печати Госрегистра)

   - технический паспорт объекта (оригинал); выписанный на имя нового владельца

Всё. С этого момента - вы полноправный собственник недвижимости. Теперь можно отправляться праздновать это событие и радоваться жизни.

Стоит отметить, что несмотря на кажущуюся простоту этих процессов, в некоторых нештатных ситуациях гражданам требуется помощь. Да и не у каждого занятого человека найдётся время на все эти хлопоты. В таких случаях заботы по организации процесса можно переложить на плечи исполнителей и оплатить их услуги. Многие риэлторские и юридические компании предоставляют такие услуги, они называются "сопровождением сделки". Не надо путать это с услугами риэлторов по продаже или подбору объектов недвижимости, это совершенно разные вещи. Вы можете найти вариант сами, а риэлторам заказать сопровождение сделки, и наоборот - у риэлторов подобрать квартиру, а оформить всё самостоятельно.

Грамотно купить-продать-подарить недвижимость - означает гарантировать себе спокойное будущее. Будущее, которое закладывается сегодня.

Удачи в ваших делах!

	Ф.И.О.:
	Email:
	Отзыв:
	Введите ответ указанный на картинке:
Все поля обязательны для заполнения